Sí. Un ciudadano estadounidense puede comprar y ser dueño de un inmueble en cualquier parte de México, incluida la Riviera Maya, Los Cabos, Puerto Vallarta y cualquier otra zona costera. No necesitas residencia mexicana, no tienes que renunciar a tu ciudadanía estadounidense y no necesitas un socio mexicano. Lo que sí necesitas es la figura legal correcta según dónde esté la propiedad.
La regla es sencilla: dentro de los 50 kilómetros de cualquier costa o los 100 kilómetros de cualquier frontera (la zona restringida), un extranjero tiene la propiedad a través de un contrato bancario llamado fideicomiso. En el resto del país — ciudades del interior como Mérida, San Miguel de Allende o Guadalajara — el extranjero recibe la escritura directa, igual que un mexicano.
El fundamento legal
El artículo 27 de la Constitución restringe la propiedad extranjera de tierra cerca de las costas y las fronteras. La razón original (1917) fue de seguridad nacional. En 1973 la Ley de Inversión Extranjera creó el fideicomiso como solución legal, y en 1994 el TLCAN consolidó los derechos del comprador extranjero. Hoy más de 1.5 millones de propiedades en México están en manos extranjeras mediante fideicomiso — la mayoría de ciudadanos estadounidenses.
Vas a escuchar rumores de que la ley «va a cambiar» o de que se va a prohibir la compra a extranjeros. No existe ninguna iniciativa seria en el Congreso mexicano para eliminar el fideicomiso. El sistema genera ingresos fiscales federales importantes (permisos de la SRE, registro notarial) y la restricción constitucional no se ha modificado en más de 50 años.
Documentos que necesitas como comprador estadounidense
- Pasaporte estadounidense vigente. Con al menos 6 meses de vigencia. Algunos bancos piden acta de nacimiento apostillada, pero no siempre.
- Visa de turista (FMM) o tarjeta de residencia. Basta el sello de entrada como turista para poder cerrar la compra. No necesitas ser residente.
- Comprobación del origen de los recursos. Estados de cuenta de los últimos 3 a 6 meses. Lo exige la ley antilavado (LFPIORPI). Las compras en efectivo arriba de unos $35,000 USD activan una revisión reforzada.
- RFC (clave fiscal mexicana). No es estrictamente obligatorio para comprar, pero lo vas a querer para pagar el predial y para cualquier ingreso futuro por renta. Se tramita gratis en cualquier oficina del SAT, en una sola visita.
- CURP. Clave única de registro de población. Algunos bancos y notarios la piden. Se obtiene gratis en el consulado mexicano en Estados Unidos o dentro del país.
No necesitas un equivalente al número de seguro social, no necesitas historial crediticio en México y no necesitas un aval.
El proceso de compra paso a paso
- Encontrar la propiedad y negociar el precio. Casi toda la oferta costera está en dólares; en el interior a veces en pesos. Las ofertas normalmente se presentan por medio de un asesor inmobiliario mexicano (en la mayoría de las zonas no hay MLS: los asesores comparten la oferta de manera informal).
- Carta de intención y anticipo. Normalmente entre 5 y 10 por ciento del precio, depositado en una cuenta neutral de garantía. Nunca transfieras el anticipo directamente al vendedor; usa un servicio de escrow (Stewart Title México, First American Title) o la cuenta fiduciaria del notario.
- Revisión del título y debida diligencia. Tu notario o un abogado aparte solicita el certificado de libertad de gravámenes, confirma que el predial esté al corriente y revisa si la propiedad tiene antecedentes ejidales.
- Solicitar el permiso de la SRE y abrir el fideicomiso. Solo para propiedades en zona restringida. Tarda de 15 a 45 días hábiles. Costo: $1,200 a $1,700 USD.
- Firmar el contrato de promesa. Se libera el 10 por ciento de anticipo al escrow.
- Cierre ante notario. Firman todas las partes. El dinero se transfiere al vendedor. El notario retiene los impuestos e inscribe la escritura. Sales con una copia de la escritura.
- Inscripción en el registro. El notario presenta la escritura ante el Registro Público de la Propiedad. La copia inscrita definitiva se entrega normalmente entre 30 y 90 días después.
Tiempo total de la oferta al cierre: normalmente de 60 a 90 días con fideicomiso, y de 30 a 45 días en propiedad directa fuera de la zona restringida.
Gastos de cierre: cuánto presupuestar realmente
Presupuesta entre el 7 y el 10 por ciento del precio de compra en gastos de cierre, además del precio mismo. Para una casa de $400,000 USD en Playa del Carmen, eso son entre $28,000 y $40,000 USD en honorarios e impuestos.
| Concepto | Rango típico | Lo paga |
|---|---|---|
| Honorarios del notario | 4-7% del precio | Comprador |
| Impuesto de adquisición (ISABI) | ~2% del valor catastral | Comprador |
| Derechos del Registro Público | 0.2-0.5% | Comprador |
| Apertura del fideicomiso | $2,000-$3,000 USD | Comprador |
| Permiso de la SRE | $1,200-$1,700 USD | Comprador |
| Seguro de título (opcional, recomendable) | 0.5-0.7% del precio | Comprador |
| Comisión inmobiliaria | 5-8% | Vendedor (normalmente) |
Financiamiento: efectivo, línea de crédito en EE. UU. o hipoteca mexicana
La mayoría de los compradores extranjeros paga de contado. Entre el 70 y el 80 por ciento de las operaciones con extranjeros en la Riviera Maya son al contado. Las razones:
- Sí existen hipotecas mexicanas para extranjeros, pero son caras: tasas anuales de 9 a 12 por ciento en 2026, frente a 6 o 7 por ciento de una hipoteca convencional en Estados Unidos.
- El enganche para un acreditado extranjero suele ser de 35 a 50 por ciento.
- La hipoteca agrega entre 1 y 2 por ciento de gastos de cierre adicionales y de 30 a 60 días al calendario.
La mayoría de los compradores estadounidenses paga de contado, usa una línea de crédito sobre su casa en Estados Unidos (tasas de 7 a 9 por ciento, sin trámite mexicano) o toma el financiamiento del desarrollador en preventa (normalmente 0 por ciento de interés, de 30 a 50 por ciento de enganche y el resto durante los 18 a 36 meses de obra). El financiamiento del desarrollador es común en Tulum y Playa del Carmen para departamentos en preventa.
Obligaciones fiscales después de comprar
Ser dueño de un inmueble en México genera algunas obligaciones anuales:
- Predial. Barato para un estándar estadounidense: normalmente entre $200 y $1,500 USD al año en una casa de $400,000. Se paga una vez al año, con 15 a 20 por ciento de descuento si se cubre en enero.
- ISR por rentas. Si rentas (Airbnb o largo plazo), México grava ese ingreso. Un no residente paga 25 por ciento fijo sobre el ingreso bruto. Un residente en el régimen simplificado Resico puede pagar hasta 2.5 por ciento sobre el bruto.
- IVA en renta vacacional. 16 por ciento sobre estancias menores a 30 días. En la mayoría de los casos Airbnb lo cobra y lo entera automáticamente.
- Declaración en Estados Unidos. El IRS históricamente ha tratado al fideicomiso como algo que no es un foreign trust (Rev. Rul. 2013-14), así que no se presenta el Formulario 3520. Pero el ingreso por renta sí se reporta en el Schedule E, y una cuenta bancaria extranjera con esos ingresos puede obligar al FBAR (FinCEN 114) si supera los $10,000.
Si vas a rentar la propiedad, te conviene tramitar la residencia temporal y el RFC para acceder al régimen simplificado. En jubilarse en México explicamos cómo obtener la residencia.
Cuando vendas: la ganancia de capital
Al vender, la ley mexicana aplica ISR sobre la ganancia:
- No residentes: 35 por ciento sobre la ganancia, o 25 por ciento sobre el precio bruto de venta — lo que resulte menor.
- Residentes que puedan acreditar casa habitación (recibos a su nombre, tarjeta de residencia, RFC) y que hayan tenido la propiedad 3 años o más: exención de hasta cerca de 700,000 UDIs de ganancia (unos $250,000 USD en 2026).
La exención es por persona y por periodo de tres años, así que una pareja puede duplicarla. Esta es una de las mayores razones financieras para obtener la residencia antes de vender.
Errores comunes que conviene evitar
- Transferir el anticipo a la cuenta personal del vendedor en lugar de a una cuenta de garantía.
- Saltarse la revisión del título en terrenos o en departamentos en preventa.
- Comprar tierra ejidal que no se haya convertido por completo a propiedad privada.
- Usar el notario «de confianza» del vendedor en lugar de elegir el tuyo.
- Pagar gastos de cierre en efectivo y sin comprobantes (para efectos fiscales el cierre debe pasar por la cuenta del notario).
- Olvidar el pago anual del predial (la propiedad puede quedar gravada).
Última actualización: 12 de mayo de 2026. Consulta a un notario público mexicano antes de cualquier operación — esta guía no es asesoría legal.
Preguntas frecuentes
Dudas comunes
¿Un ciudadano estadounidense puede ser dueño de una casa en México en propiedad directa?+
Sí. Fuera de la zona restringida (a más de 50 km de cualquier costa y 100 km de cualquier frontera), un ciudadano estadounidense puede tener la escritura directa. Dentro de la zona restringida — que incluye toda la Riviera Maya costera, Los Cabos y Vallarta — la propiedad se tiene mediante un fideicomiso bancario de 50 años renovable, con el comprador como beneficiario pleno.
¿Tengo que ser residente en México para comprar?+
No. El sello de entrada como turista (FMM) es suficiente para cerrar la compra. La residencia no es necesaria para la operación en sí. Ahora bien, obtener la residencia mexicana (temporal o permanente) abarata las obligaciones fiscales futuras — sobre todo la exención por ganancia de capital cuando vendas.
¿Cuánto suman los gastos de cierre para un comprador estadounidense en México?+
Presupuesta entre el 7 y el 10 por ciento del precio de compra. Para una casa de $400,000 USD eso representa de $28,000 a $40,000 USD adicionales. Los conceptos más grandes son los honorarios del notario (4-7%), el impuesto de adquisición (~2%), la apertura del fideicomiso ($2,000-$3,000) y el permiso de la SRE ($1,200-$1,700).
¿Puedo obtener una hipoteca en México siendo estadounidense?+
Sí, pero es cara: tasas anuales de 9 a 12 por ciento en 2026 con enganches de 35 a 50 por ciento. La mayoría de los compradores estadounidenses paga de contado, usa una línea de crédito sobre su casa en Estados Unidos o toma el financiamiento del desarrollador en preventa. Las condiciones del desarrollador suelen ser de 30 a 50 por ciento de enganche y el resto durante los 18 a 36 meses de obra.
¿Cuánto tarda comprar una propiedad en México?+
Normalmente de 60 a 90 días desde la oferta aceptada hasta el cierre en una compra con fideicomiso, y de 30 a 45 días en propiedad directa fuera de la zona restringida. El paso más lento es el permiso federal de la SRE, que tarda de 15 a 45 días hábiles.
¿Qué pasa si México cambia la ley sobre propiedad extranjera?+
No existe ninguna iniciativa seria para eliminar el fideicomiso. El sistema lleva vigente desde 1973 y se reforzó con el TLCAN en 1994. El gobierno mexicano recauda cantidades importantes por este esquema. Incluso un cambio hipotético casi con certeza respetaría los fideicomisos ya constituidos.
¿Pueden dos estadounidenses comprar juntos una propiedad en México?+
Sí. El fideicomiso puede designar varios beneficiarios principales (copropietarios) y varios beneficiarios sustitutos (herederos). Los matrimonios normalmente lo tienen de forma conjunta; quienes no están casados suelen especificar porcentajes en el contrato.