Si no eres mexicano y vas a comprar una casa en Tulum, Playa del Carmen o en cualquier punto de la Riviera Maya, no puedes tener la escritura a tu nombre. La Constitución (artículo 27) prohíbe que un extranjero sea dueño directo de tierra dentro de los 50 kilómetros de cualquier costa y los 100 kilómetros de cualquier frontera. A esto se le llama zona restringida. Todo el estado de Quintana Roo, desde Cancún hasta Mahahual, queda dentro de ella.
El fideicomiso es la figura legal que resuelve esto. Es un contrato bancario de 50 años, renovable, en el que el banco conserva la titularidad a tu favor. Tú eres el fideicomisario (beneficiario) y conservas todos los derechos de uso, venta, renta, hipoteca y herencia. El banco es el fiduciario y solo guarda la escritura en esa calidad. Es la herramienta habitual: más de 1.5 millones de propiedades mexicanas en manos extranjeras se tienen así.
Qué te da realmente el fideicomiso
El fideicomiso no es un arrendamiento y no le estás rentando al banco. Como beneficiario controlas todos los derechos económicos de la propiedad:
- Usar y habitar la propiedad igual que si tuvieras el dominio pleno.
- Vender cuando quieras y a quien quieras, sea mexicano o extranjero.
- Rentar a corto o a largo plazo y quedarte con todos los ingresos.
- Remodelar, demoler o reconstruir dentro de lo que permita el uso de suelo municipal.
- Hipotecar la propiedad como garantía (aunque las tasas mexicanas para extranjeros siguen entre 9 y 12 por ciento).
- Heredar: en el contrato designas beneficiarios sustitutos, que reciben la propiedad de forma automática al fallecer el titular, sin juicio sucesorio en México.
El papel del banco es administrativo. No puede vender, rentar ni modificar la propiedad sin una instrucción escrita tuya. Si el banco quiebra o se fusiona (los principales fiduciarios son Scotiabank, Banorte, CIBanco, Monex y Actinver), tu fideicomiso pasa a un banco sucesor: el patrimonio fideicomitido está separado del patrimonio del banco.
Cuánto cuesta
Hay dos conceptos: un costo único al momento del cierre y una cuota anual mientras el fideicomiso esté vigente.
| Concepto | Costo típico 2026 (USD) | Notas |
|---|---|---|
| Apertura del fideicomiso (única vez) | $2,000 - $3,000 | Se paga al banco en el cierre |
| Permiso de la SRE (autorización federal) | $1,200 - $1,700 | Obligatorio para cada fideicomiso nuevo |
| Cuota anual de administración | $500 - $700 | La cobra el banco cada año |
| Inscripción de la escritura | $300 - $500 | Registro Público de la Propiedad |
Todo esto va encima de los gastos de cierre normales (honorarios del notario, de 4 a 7 por ciento del precio; impuesto de adquisición, alrededor del 2 por ciento del valor catastral; y derechos de registro). Para un extranjero, los gastos de cierre completos suelen quedar entre el 7 y el 10 por ciento del precio de compra. En nuestra guía para compradores estadounidenses está el desglose completo.
La vigencia de 50 años y la renovación
El fideicomiso se otorga por 50 años y se puede renovar por otros 50 antes de que venza. En la práctica la renovación es automática: el banco presenta una solicitud sencilla ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) y el contrato continúa. La renovación cuesta normalmente entre $1,000 y $1,500 USD. No hay límite en el número de renovaciones; los fideicomisos constituidos en los años setenta ya se renovaron una vez.
Si vendes antes de que se cumplan los 50 años y el comprador es extranjero, él abre su propio fideicomiso y el tuyo se extingue en el cierre. Si el comprador es mexicano, recibe la escritura directa y el fideicomiso se disuelve.
Paso a paso: cómo se constituye un fideicomiso
- Oferta aceptada y contrato firmado. Se firma un contrato de promesa con un anticipo del 10 por ciento. Todavía no es el cierre.
- Elección de notario. Normalmente lo elige el comprador. En México el notario público es un abogado con fe pública: redacta, valida e inscribe la escritura.
- Elección del banco fiduciario. Eliges entre los bancos autorizados. El banco debe cotizarte por escrito la apertura y la cuota anual.
- Solicitud del permiso ante la SRE. El notario o tu abogado tramita la autorización federal. Tarda de 15 a 45 días hábiles.
- Revisión de la escritura y de gravámenes. El notario solicita el certificado de libertad de gravámenes al Registro Público para confirmar que la propiedad está limpia. El predial debe estar al corriente.
- Cierre (escrituración). Todas las partes firman ante el notario. El dinero se transfiere del comprador al vendedor. El notario retiene el impuesto de adquisición y los derechos de registro.
- Inscripción. El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. La titularidad queda a nombre del banco como fiduciario, contigo como beneficiario.
Desde la oferta aceptada hasta el cierre, una operación con fideicomiso tarda normalmente de 60 a 90 días, frente a 30 o 45 días de una compra entre mexicanos.
Fideicomiso o sociedad mexicana
La otra estructura posible es una sociedad mexicana (S.A. de C.V. o S. de R.L. de C.V.): un extranjero puede ser dueño del 100 por ciento de una sociedad mexicana, y la sociedad sí puede tener tierra directamente. Esto conviene solo para propiedad comercial o para un negocio de renta a gran escala, porque:
- La sociedad causa impuesto sobre la renta corporativo (hoy 30 por ciento) sobre los ingresos por renta y sobre la ganancia de capital.
- Hay que presentar declaraciones mensuales de IVA y la anual de ISR, aunque la sociedad esté inactiva.
- La contabilidad cuesta mínimo entre $200 y $400 USD al mes.
- Si usas la propiedad de forma personal y la vendes con ganancia, la sociedad no puede aplicar la exención por casa habitación que sí tiene una persona física residente.
Para una casa o una propiedad vacacional, el fideicomiso casi siempre sale más barato y más simple. Solo lo que te ahorras del 30 por ciento corporativo en una propiedad de uso personal suele superar 50 años de cuotas anuales de $600 USD.
De qué no te protege el fideicomiso
El fideicomiso es un mecanismo limpio para tener la titularidad, pero no te aísla de estos riesgos (los vemos a fondo en nuestra guía de riesgos al comprar en México):
- Un título viciado desde antes. Si el vendedor nunca tuvo la propiedad limpia (invasión, un error en la conversión de tierra ejidal, un gravamen no declarado), el fideicomiso simplemente documenta ese problema. El seguro de título de Stewart Title o First American Title México cuesta entre 0.5 y 0.7 por ciento del precio y es muy recomendable en cualquier compra arriba de $300,000 USD.
- La ganancia de capital al revender. Un vendedor no residente paga 35 por ciento de ISR sobre la ganancia, o 25 por ciento sobre el precio bruto de venta — lo que resulte menor. Un residente mexicano que pueda acreditar casa habitación (recibos, RFC, tarjeta de residencia) y que haya tenido la propiedad 3 años o más puede solicitar la exención total hasta cerca de 700,000 UDIs (unos $250,000 USD). En jubilarse en México explicamos cómo obtener la residencia.
- El impuesto por herencia. A nivel federal México no grava la transmisión por herencia, pero el beneficiario sustituto hereda con el costo original y paga la ganancia de capital normal cuando venda. Algunos estados sí cobran un impuesto de traslado de dominio de entre 1.6 y 7 por ciento sobre un inmueble heredado.
- El riesgo cambiario. Un fideicomiso denominado en pesos pierde valor en dólares si el peso se devalúa. La mayoría de los fideicomisos de compradores extranjeros están en dólares, pero conviene verificarlo.
Errores comunes que conviene evitar
- Aceptar al notario que recomienda el vendedor. El notario debe ser neutral, pero tienes derecho a elegirlo. Elige el tuyo.
- Comprar terreno sin seguro de título. Los lotes en Tulum y Bacalar en particular han tenido conflictos por conversión de tierra ejidal. El seguro es barato frente al riesgo.
- Nombrar un solo beneficiario sustituto. Nombra por lo menos dos en orden de sucesión (cónyuge y después hijos) para evitar complicaciones.
- Olvidar la cuota anual. El banco cobra intereses y con el tiempo puede iniciar la extinción del fideicomiso. Abre una cuenta en pesos con domiciliación.
- Dar por hecho que la cuota del banco no se negocia. Sí se negocia. Los bancos más chicos (Actinver, Multiva) suelen quedar entre 15 y 20 por ciento abajo de Scotiabank y Banorte en la cuota anual. Pide tres cotizaciones.
Cuándo no necesitas fideicomiso
Hay dos casos:
- La propiedad está fuera de la zona restringida. Mérida (Yucatán), San Miguel de Allende (Guanajuato), Guadalajara y casi todo el interior del país quedan fuera de la franja de 50 km de costa y 100 km de frontera. Ahí un extranjero puede recibir la escritura directa ante notario, igual que un mexicano.
- Tienes doble nacionalidad y usas tu pasaporte mexicano. Un ciudadano mexicano puede tener propiedad en zona restringida de forma directa, sin fideicomiso.
Última actualización: 12 de mayo de 2026. Consulta a un notario público mexicano antes de cualquier operación — esta guía no es asesoría legal.
Preguntas frecuentes
Dudas comunes
¿Cuánto cuesta un fideicomiso en México?+
Calcula entre $2,000 y $3,000 USD de apertura al momento del cierre, más el permiso federal de la SRE de $1,200 a $1,700, y una cuota anual de administración de $500 a $700 que cobra el banco fiduciario. Todo esto va encima de los gastos de cierre normales (notario, impuesto de adquisición, registro), que representan entre el 4 y el 7 por ciento del precio de compra.
¿Se puede renovar un fideicomiso?+
Sí. Se otorga por 50 años y se puede renovar por otros 50 antes de que venza. En la práctica la renovación es automática: el banco presenta la solicitud ante la SRE por unos $1,000 a $1,500 USD y el contrato continúa. No hay un límite legal en el número de renovaciones.
¿Qué pasa con el fideicomiso cuando fallece el propietario extranjero?+
Los beneficiarios sustitutos designados en el contrato reciben la propiedad de forma automática, sin juicio sucesorio en México. Esta es una de las grandes ventajas del fideicomiso frente a la propiedad directa en muchos países. Conviene nombrar siempre al menos dos beneficiarios sustitutos en orden de sucesión.
¿Puedo obtener una hipoteca sobre una propiedad en fideicomiso?+
Sí. El beneficiario puede dar la propiedad en garantía. Los bancos mexicanos ofrecen hipotecas a extranjeros con propiedades en fideicomiso, aunque las tasas son más altas (de 9 a 12 por ciento en 2026) que en Estados Unidos o Canadá. Muchos compradores prefieren usar una línea de crédito sobre su casa o financiamiento privado en su país.
¿El fideicomiso es lo mismo que un arrendamiento?+
No. Un arrendamiento da derecho temporal de ocupación. El fideicomiso te da el 100 por ciento de los derechos económicos — uso, venta, ingresos por renta, herencia e hipoteca — por un plazo renovable de 50 años. Tú eres el dueño en términos económicos; el banco solo es custodio.
¿Puedo comprar en México a través de una LLC?+
Una LLC estadounidense no puede tener directamente una propiedad en zona restringida. Sí puede figurar como beneficiaria de un fideicomiso, pero la mayoría de los contadores lo desaconsejan por razones fiscales en Estados Unidos (el fideicomiso puede tratarse como foreign grantor trust, lo que obliga a presentar el Formulario 3520 y otras declaraciones). Para una propiedad de uso personal, conviene tener el fideicomiso a tu nombre.
¿Qué banco conviene para un fideicomiso?+
Los principales fiduciarios son Scotiabank, Banorte, CIBanco, Monex, Actinver y Multiva. Los bancos más chicos (Actinver, Multiva) suelen tener cuotas anuales más bajas. Pide tres cotizaciones por escrito: las cuotas se negocian, sobre todo en propiedades arriba de $500,000 USD.